Execução duma hipoteca judicial vs. Execução não judicial

Em um execução judicial judicial, o credor processa o tomador em falta no tribunal estadual para leiloar a propriedade para recuperar dívidas não pagas. Dentro execuções não judiciais, o credor leilões a propriedade sem ter que ir a tribunal. As regras sobre o tipo de execução permitida variam de acordo com o estado, com cerca de metade dos 50 estados usando um sistema de execução judicial.

Gráfico de comparação

Diferenças - Semelhanças - Gráfico de comparação de execução judicial versus execução não judicial

	Execução duma hipoteca judicial	Execução não judicial
Processo	Credor processa o mutuário em tribunal estadual.	O devedor recebe um aviso de inadimplência (NOD) e é informado da intenção de vender bens.
Resultado	A propriedade é leiloada pelo xerife do condado ou por outro funcionário. O xerife emite uma ação ao licitante vencedor.	Propriedade é leiloada pelo credor. O próprio credor pode fazer lances. O maior lance passa a ser o proprietário da propriedade, mas pode precisar lidar com impostos sobre a propriedade não pagos ou avisos de despejo para o inquilino atual.
Funcionários envolvidos	Xerife do Condado; tribunais.	Gravador do condado para registrar avisos e escrituras após a venda.
Se a propriedade falhar na venda	Os credores recebem a escritura.	Os credores recebem a escritura.
Estados onde disponível	Todos, exceto Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, Virgínia Ocidental e o Distrito de Columbia.	Pouco mais da metade dos EUA.

Conteúdo: Encerramento Judicial vs Encerramento Não Judicial

• 1 Processo de execução duma hipoteca
• 2 As regras variam de acordo com o estado
• 3 Impacto na recuperação de moradias
  • 3.1 Prevenção de execuções duma hipoteca
• 4 Notícias recentes
• 5 Curiosidades
  • 5.1 Estatísticas de encerramento
• 6 livros e vídeos sobre encerramento
• 7 Referências

Processo de execução duma hipoteca

O processo varia de estado para estado e pode ser rápido ou demorado. Opções alternativas, como refinanciamento, acordos temporários com o credor ou falência, podem ajudar os proprietários a evitar a execução duma hipoteca.

Na execução judicial judicial, o credor deve provar que o mutuário não cumpriu o seu empréstimo e instaurar uma ação judicial. Se o mutuário não puder pagar a dívida, a propriedade será vendida em leilão pelo xerife do condado ou por outro funcionário. O licitante vencedor recebe a escritura da propriedade. O processo geralmente leva entre 6 meses e 2 anos.

Como a grande maioria das execuções hipotecárias é incontestada, o setor financeiro dos EUA faz lobby desde o século 19 por execuções não judiciais - execução que ocorre fora dos tribunais. A exclusão não judicial ocorre quando uma hipoteca contém uma cláusula de poder de venda, permitindo que o credor inicie uma venda de exclusão sem passar pelos tribunais. O credor emite um aviso de inadimplência e notifica o mutuário desse fato, antes de realizar um leilão da casa. O próprio credor pode fazer lances no leilão e o vencedor recebe a escritura para a casa, embora eles possam ser forçados a processar pelo despejo dos atuais moradores. O processo geralmente leva entre 1 mês e 1 ano.

As regras variam de acordo com o estado

A exclusão judicial é uma opção disponível em todos os estados dos EUA, exceto Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, Virgínia Ocidental e Distrito de Columbia.

As execuções não judiciais estão disponíveis em pouco mais da metade dos EUA: Alabama, Alasca, Arizona, Arkansas, Califórnia, Colorado, Geórgia, Havaí, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, Norte Carolina, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, Dakota do Sul, Tennessee, Texas, Virgínia, Washington, Virgínia Ocidental, Wisconsin, Wyoming e o Distrito de Columbia.

Nos estados que permitem os dois tipos de execução hipotecária, a execução não judicial é usada se o mutuário assinou uma hipoteca incluindo uma cláusula de poder de venda, que permite ao credor vender a propriedade para recuperar dívidas não pagas. Se esta cláusula não foi assinada, o credor deve usar a execução judicial.

Impacto na recuperação da habitação

A Mortgage Bankers Association (MBA) e outras organizações do setor de empréstimos tendem a não gostar do sistema de execução judicial, porque isso aumenta seus custos. Em um artigo de dezembro de 2012 no New York Times, o setor argumentou que a recuperação no mercado imobiliário foi mais lenta nos estados que forçam os credores a recorrer aos tribunais antes da exclusão. As execuções judiciais levaram mais que o dobro do tempo em estados como Nova York e Nova Jersey que a média nacional. No entanto, a razão para isso nem sempre foi que os tribunais estavam atolados. Muitas vezes, os próprios credores e agentes de hipoteca estavam sobrecarregados com o volume de execuções hipotecárias e não conseguiam reunir toda a documentação necessária para os tribunais a tempo. No final de setembro de 2012, de acordo com o MBA, 6,6% de todos os empréstimos estavam em execução judicial nos estados judiciais, em comparação com 2,4% nos estados não judiciais. O MBA atribuiu isso a um processo "lento" nos estados de execução judicial por um atraso nas execuções.

Prevenção de execuções duma hipoteca

Um estudo de 2011 comparou estados que exigem que os credores busquem permissão judicial para encerrar com estados que não o fazem. O estudo constatou que:

Os mutuários em estados judiciais não têm mais probabilidade de curar e de renegociar seus empréstimos, mas os atrasos levam a um aumento nesses estados de mutuários persistentemente delinqüentes, cuja grande maioria acaba perdendo suas casas. constatou que evitar a execução duma hipoteca não era mais provável para os mutuários sujeitos a execução judicial ou leis que obrigavam os credores a esperar 90 dias antes de iniciar o processo de execução hipotecária, do que para outros mutuários.

Notícias recentes

Curiosidades

Estatísticas de encerramento

Segundo Realty Trac, com base nos dados de maio de 2012 nos EUA,

1. As principais cidades de encerramento são
   1. Miami, FL
   2. Chicago, IL
   3. Las Vegas, NV
   4. Los Angeles, Califórnia
   5. Phoenix, AZ
2. O número de novas execuções duma hipoteca cresceu 9,12% de abr'2012 (188.780) a maio'2012 (205.990).
3. O número de execuções hipotecárias vendidas em abr'2012 (66.529) caiu 22,37% em comparação com mar'2012 (85.702).
4. O preço médio de venda de um imóvel hipotecado cresceu 16,64% de abr'2012 ($ 170.532) para mai'2012 ($ 198.915).

Livros e vídeos sobre encerramento

Esta é uma lista de livros e vídeos úteis e populares sobre execuções duma hipoteca na Amazon.com:

• 23 Defesas legais para a execução duma hipoteca
• O Guia Completo para Localização, Negociação e Compra de Foreclosures Imobiliários
• O guia completo do idiota para a compra de execuções duma hipoteca
• O kit para investidores em propriedades antes da execução duma hipoteca: Como ganhar dinheiro comprando imóveis em dificuldades - antes do leilão público

Referências

• http://en.wikipedia.org/wiki/Foreclosure
• http://www.realtytrac.com/foreclosure-laws/foreclosure-laws-comparison.asp
• http://www.truthinforeclosure.com/foreclosure-types