Fannie Mae x Freddie Mac
Share
Fannie Mae e Freddie Mac são empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) - ou seja, empresas privadas patrocinadas pelo governo - nos EUA..
Conteúdo: Fannie Mae vs Freddie Mac
- 1 Como funcionam Fannie Mae e Freddie Mac
- 1.1 Empréstimos conformes vs. não conformes
- 2 Fannie Mae e Freddie Mac vs. Ginnie Mae e FHA Empréstimos
- 3 Ajuda após a grande recessão
- 4 Linha do tempo histórica
- 5 Nomeação
- 6 Referências
Como funcionam Fannie Mae e Freddie Mac
"[Fannie Mae e Freddie Mac são] mais parecidas do que diferentes. Estamos no mercado para oferecer preços acessíveis. Portanto, só fazemos empréstimos a preços acessíveis nos EUA. Temos uma missão charter para proporcionar estabilidade ao mercado hipotecário e temos a missão de fornecer liquidez para que o mercado sobre o qual acabamos de falar continue funcionando. Fannie Mae e Freddie Mac competem entre si no mesmo mercado.Nós estamos restritos a estar apenas nesse mercado - hipotecas nos EUA -, mas competimos um com o outro." -Daniel Mudd, ex-CEO e presidente da Fannie Mae, em O show de Diane RehmOs bancos emprestam dinheiro para pessoas que querem comprar uma casa. Esses empréstimos, chamados hipotecas, podem ser significativos em até US $ 300.000 ou mais, e os mutuários normalmente têm de 15 a 30 anos para reembolsá-los. Com tantas pessoas precisando de hipotecas, e com tão longos períodos de tempo antes do pagamento dessas grandes dívidas, os bancos podem ficar sem dinheiro para emprestar.
É aqui que Fannie Mae e Freddie Mac entram. Fannie e Freddie trabalham com credores, não com devedores. Eles compram hipotecas de bancos, o que permite que os bancos obtenham um lucro rápido e lhes dê o capital necessário para emprestar novamente. Em geral, Fannie compra hipotecas de bancos comerciais privados, como Chase e Bank of America, e Freddie compra hipotecas de bancos menores, também conhecidos como parcelas..
As dívidas hipotecárias que Fannie e Freddie compram são vendidas aos investidores como títulos lastreados em hipotecas (MBS), geralmente na forma de títulos de agências. (Como estão ligados ao mercado hipotecário, os títulos das agências funcionam um pouco diferente dos títulos corporativos e governamentais mais comuns, e geralmente exigem um investimento mínimo de US $ 25.000. [1]) Fannie e Freddie garantem os empréstimos que estão agrupados no títulos lastreados em hipotecas que eles vendem para investidores. Em outras palavras, se um mutuário não pagar a hipoteca, Fannie ou Freddie pagará ao investidor (o proprietário final da dívida hipotecária) em vez do mutuário.
Como Fannie Mae e Freddie Mac são agências patrocinadas pelo governo, sua garantia é implicitamente apoiada pela fé e confiança do governo dos Estados Unidos. Para que Fannie e Freddie possam fornecer essa garantia, eles exigem que os bancos originários (os bancos que originalmente emprestam o dinheiro diretamente ao mutuário) tenham certeza de verificar a capacidade creditícia do mutuário. Os bancos originários precisam seguir certas regras e diretrizes (por exemplo, pelo menos 20% no pagamento ou a obrigação de pagar prêmios de seguro hipotecário); prova documentada de renda e capacidade de reembolso; avaliação documentada da casa por um profissional e um terceiro neutro; e assim por diante. Essas regras e diretrizes visam reduzir a probabilidade de inadimplência do empréstimo.
Quando todas as partes do todo estão funcionando como deveriam, mais pessoas podem comprar uma casa, dívidas são pagas e investidores ganham dinheiro.
Empréstimos em conformidade vs. não conformes
Fannie Mae e Freddie Mac afetam diretamente os empréstimos convencionais para compra de imóveis. Ao lidar com empréstimos convencionais, existem dois tipos principais: conformes e não conformes. Os empréstimos em conformidade também são chamados de "hipotecas qualificadas" ou QM.
Empréstimos em conformidade são aqueles que seguem as diretrizes de Fannie e Freddie. Ou seja, a conformidade de empréstimos convencionais é direcionada apenas aos tomadores de empréstimos com maior probabilidade de pagar seus empréstimos - ou seja, aqueles que efetuam adiantamentos de 20%, têm uma boa pontuação de crédito, uma renda confiável etc. Eles também não excedem um certo valor. valor: US $ 417.000, na maioria dos casos. Um empréstimo não conforme é um empréstimo que um banco faz que não não aderir às diretrizes de Fannie e Freddie. O empréstimo é feito para tomadores com menos crédito ou por um valor maior do que o recomendado por Fannie e Freddie (consulte hipoteca jumbo). Empréstimos não conformes são geralmente empréstimos com juros mais altos para compensar a quantidade de risco inerentemente envolvida no investimento deles; empréstimos não conformes são comuns quando se trata de comprar um condomínio.
Em dezembro de 2013, vários grandes bancos dos EUA, incluindo o Bank of America, Chase, Citigroup e Wells Fargo, estão emitindo empréstimos não conformes para uma pequena porcentagem de clientes.[2] Esse é um investimento arriscado para os bancos e investidores que compram a dívida hipotecária, pois os empréstimos não conformes não são apoiados por Fannie e Freddie, tornando os inadimplentes caros para investidores e, potencialmente, para a economia em geral..
Fannie Mae e Freddie Mac vs. Ginnie Mae e FHA empréstimos
Além de Fannie Mae e Freddie Mac, há Ginnie Mae. Diferentemente da Fannie e Freddie, a Ginnie é de propriedade integral do governo dos EUA como uma entidade pública, e todos os títulos lastreados em hipotecas que vende a investidores são explicitamente apoiados pelo governo dos EUA. Por outro lado, os valores mobiliários comprados da Fannie e Freddie são implicitamente - ou seja,., implícita ser apoiado. Historicamente, investir nos títulos de Ginnie Mae é mais seguro do que investir nos que foram comprados da Fannie Mae e Freddie Mac. [3]
Ginnie Mae faz parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) e garante principalmente empréstimos para Assuntos de Veteranos / VA e empréstimos da Federal Housing Administration / FHA.
Ajuda após a grande recessão
O projeto de lei de 2009 "salvou" Fannie e Freddie. Entre as duas empresas, US $ 187,5 bilhões foram usados para mantê-las à tona. Desde então, eles retornaram esse valor e, em seguida, cerca de US $ 218,7 bilhões. [4] Isso significa que resgatar Fannie e Freddie acabou se tornando lucrativo para os contribuintes e o Tesouro dos EUA..
Linha do tempo histórica
- 1934: Reagindo à Grande Depressão, o 73º Congresso dos EUA aprova a Lei Nacional da Habitação de 1934, que cria a Administração Federal da Habitação. O FHA tem a tarefa de manter o fluxo do capital do mercado imobiliário, para que empréstimos e empréstimos sejam mais previsíveis e acessíveis.
- 1938: A Lei Nacional da Habitação é emendada e Fannie Mae é criada como entidade pública para facilitar ainda mais o fluxo de capital no mercado imobiliário. Só é permitido comprar hipotecas seguradas pelo governo - empréstimos FHA.
- 1954: A Lei Federal da Carta da Associação Nacional de Hipotecas transforma Fannie Mae em uma "corporação de propriedade mista". O governo federal detém as ações preferenciais da Fannie Mae; investidores detêm as ações ordinárias da corporação.
- 1968: Fannie Mae é transformada em uma empresa privada. Ele está parcialmente dividido no processo de criação da Ginnie Mae, que permanece uma operação pública.
- 1970: O governo permite que Fannie Mae comece a comprar hipotecas privadas que não são seguradas pelo governo. Freddie Mac é criado proporcionar maior concorrência no mercado hipotecário secundário.
- 1992: A Lei de Habitação e Desenvolvimento Comunitário de 1992 exige que Fannie Mae e Freddie Mac, como GSEs, tentem tornar a habitação mais acessível. São estabelecidas metas de moradias acessíveis, com as duas GSEs exigindo que pelo menos 30% de suas compras de hipotecas venham de hipotecas realizadas por famílias e indivíduos de renda baixa a moderada.
- 1999: O New York Times observa que a Fannie Mae está assumindo muito mais risco na compra de hipotecas supremos.
- 2000: Fannie Mae está impedida de comprar empréstimos hipotecários mais arriscados.
- 2004: Fannie Mae está autorizada a comprar hipotecas de alto risco mais uma vez.
- 2007: Pelo menos 50% das compras de hipotecas dos GSEs agora devem vir de hipotecas realizadas por famílias e indivíduos de baixa e média renda.
- 2008: Devido a eventos relacionados à crise das hipotecas subprime, Fannie Mae e Freddie Mac são colocadas em uma tutela da Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA).[5] Fannie e Freddie não respondem mais aos acionistas, mas ao governo.
- 2010: Fannie Mae e Freddie Mac são retiradas da NYSE.[6]
Nomeação
Fannie Mae recebe o nome de uma sigla, FNMA, que significa Federal National Mortgage Association. Freddie Mac recebe esse nome da mesma maneira, embora um pouco menos obviamente. Ele vem do acrônimo FHLMC, que significa Federal Home Loan Mortgage Corporation. O nome de Ginnie Mae vem da GNMA, ou Associação Nacional de Hipoteca do Governo.
Referências
- Contribuintes dos EUA receberão outro grande cheque da Fannie Mae, Freddie Mac - Chicago Tribune
- Wikipedia: Aquisição federal de Fannie Mae e Freddie Mac
- Wikipedia: Fannie Mae
- Wikipedia: Freddie Mac
